土地に関するＱ＆Ａにお応えいたします。兵庫県川西市の土地家屋建築設計相談所にお任せください。

「土地に関する登記は主に下記の4種類存在します。」

1土地分筆登記
　一筆の土地を数筆に分ける登記です。
（例 : 相続・売買・贈与・交換等の為に土地を分けたい場合）

2土地合筆登記
　数筆の土地を一筆にまとめる登記です。
　（例 : 所有している自宅の土地の地番がいくつもあるので、
　　　　一つの地番にまとめたい場合等）

3土地地積更正登記
　登記簿の地籍を正しい面積に訂正する登記です。
　（登記簿に記載されている地籍（公簿面積）と実際の面積（実測面積）が
　　違っている場合に行います）。

4土地地目変更登記
　土地の用途（地目）を変更する登記です。
　（例 : 田畑などの農地や山林などに建物を建てたり、農地を駐車場
　　　　などにした場合。
　　　　ずっと自宅の敷地として使用していたのに、登記簿では畑だった。
　　　　そんな時にも行います。）

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法律では、建物を新築した者は１ヶ月以内に建物の登記をしなければならないと定められていますが、期限を過ぎても登記は可能です。

建築確認書は、登記の際に所有権を証明する書類として必要なものですが、紛失した場合はこれに替わるものとして次のようなものがあります。

※ 建築基準法第７条の規定による検査済証
※ 建築請負人の引渡証明書
※ 固定資産税台帳登録事項証明書
※ 建築請負契約書及び工事代金領収書
※ 敷地所有者の証明書
※ 敷地所有者との賃貸借契約書
※ 隣地居住者の証明書

これらの書類を所有権証明書として使用するときは、二種類以上の書面が必要になります。

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境界標にも種類がいくつもあります。現地の状況や使用目的にあわせて選べます。

コンクリート杭
境界標としては最も多く使用されています。
永続性があり、サイズは場所によって使い分けされ、大きさも長さも様々です。

御 影 石
美しくて堅い花崗岩でできています。境界標としては最も優れた永続性ある材質ですが、自然石なため希少価値があり、堅いため加工に手間がかかりますので若干高価になります。

根　 巻
境界標をさらにコンクリートで根巻すると、一層堅固になります。その分費用はかかりますが、土で埋め戻した場合よりはるかに堅固になりますので、コンクリート杭を設置する場合には、根巻きをすることをおすすめします。

プラスチック杭
加工が簡単なため、市場にたくさん出回っていますが、軽くて安定性に欠ける部分があります。最近では、コンクリートや御影石を継いだものや、ステンレスで頭部を巻いたもの等工夫されています。

木　 杭
サイズは様々ですが１〜２年程度で腐食しますので耐久性に欠けます。仮杭又は一時的な杭として使用されます。

＜金 属 標＞
鋳鉄杭を始め、真鍮、ステンレス又はアルミ等により、現地の事情に合わせて使用する標識がたくさん開発されています。

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境界票のメリットについてお応えいたします。

その1.境界紛争がなくなること

境界標と境界標を結ぶ線が境界線（筆界）です。地面に境界線が引いてあるのということですので正しく設置された境界標であれば、境界紛争は防ぐことができると思います。

その2.財産の侵害防止になること

境界があやふやだと、大切な土地が侵害される危険があります。しかし境界標がしっかりと明示されていれば、土地の侵害は未然に防ぐことができるのです。

その3.土地の管理がしやすくなること

境界標があれば、誰が見ても境界（筆界）がわかります。したがって土地の管理がしやすくなり、大切な土地を管理するためにも、しっかりとした境界標を設置することが重要です。

その4.頑丈な境界標は管理費用の軽減になること

境界（筆界）がわかれば、土地の管理は可能です（目印として立木や木の杭があればよい）しかし、長い年月の間に腐食してしまったり、目印が移動した時のことを考えて、境界を復元する費用が発生することになります。
コンクリート杭や石杭のような頑丈な境界標を設置しておけば、少なくとも腐食して無くなる事はありませんので、長い年月を考えれば結果的に管理費用の軽減になります。

その5.土地の取引や相続が迅速に行えること

土地を譲渡（売却）したり、相続などで土地を分割する場合に、土地に境界標が設置されていれば、処理はスムーズですが、境界標が設置されていなかった場合には、境界復元の作業が発生いたしますので、費用と時間が掛かってしまいます。

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初めにその土地がどのような状態かを調べなければなりません。（一つの土地と思われていても、筆数が二筆以上あることも多いのです。）通常は土地家屋調査士に依頼し、その土地の境界確定を行い、その後に分筆登記を行います。分筆登記完了後、隣の方への売却となります。

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土地の用途を変更すると一ヶ月以内に地目の変更（土地地目変更登記）をしなければなりません。この場合『田』または『畑』から駐車場（登記用語で雑種地）に変更することを要します。

ただし、自分の土地だからといって田や畑の場合何をしてもよいわけではありません。農地法により【農地はその耕作者自らが所有することを最も適当であると認めて、耕作者の農地の取得を促進し、及びその権利を保護し、並びに土地の農業上の効率的な利用を図るためその利用関係を調整し、もつて耕作者の地位の安定と農業生産力の増進とを図ることを目的】と定められているからです。農地を保護することが主眼となっているため、転用（農地を農地以外の目的に利用する事）する場合には、原則として【許可】が必要となります。許可を得るためには転用面積等の一定の条件をみたすひつようがあり、広い土地の場合、転用許可申請の前に分筆登記が必要となる場合もあります。
事前に各市町村役場の農業委員会に駐車場にしたい旨の届出をしましょう。

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