建築に関するＱ＆Ａにお応えいたします。兵庫県川西市の土地家屋建築設計相談所にお任せください。

建物を新築して融資を受けるためには、事前に２つの登記を完了しておかなければなりません。
まず最初に土地家屋調査士が建物表題登記を行います。その建物が建築される場所、建物の使用目的、木造なのか鉄骨造りなのか等、また屋根に使用している材料は何か、床面積はどれくらいか、所有者は誰なのかなどを登記します。

次に司法書士が建物保存登記を行います。第三者対抗用件と言いまして、建物の所有権を他人に主張できる権利を得ることが可能になります。その後に融資を受けるための抵当権設定登記を行なった後、初めて融資が実行されます。つまり登記簿は、表題部、甲区（所有権）、乙区（所有権以外の権利）の３部からで構成されています。土地の登記簿も同じです。但し借金等がなければ乙区が設けられない場合もありますので。まずはご相談下さい。

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不動産登記法準則には「建物とは屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものをいう」とされています。

建物新築工事中の建造物が、どの程度に工事が進めば建物として登記をすることができるか、判断もいろいろあるところですが、原則として次の４点が建物認定の要件になります。
建物の認定基準として、

1. 土地の定着物であること。
2. 屋根および周壁またはこれに類するものを有すること。
3. その目的とする用途に供しうる状態にあること。
4. 取引性を有すること。

の４つを挙げることができます。
基礎工事が終わり柱を建てて屋根を葺（ふ）き終わった程度であるとか、屋根および周壁工事た終わったとしても、内装工事等が完成していないのであれば、まだ建物の表題登記申請はできないのです。

新築中の建物の内装工事、上下水道工事等が完成しており、自宅として使用できるような状態であるならば、建物の表題登記申請ができます。

ちなみに、不動産登記法ではこのような建物表題登記は建物の完成の日から１ヶ月以内に登記申請する義務があり、これを怠った場合は１０万円以下の科料に処せられることになっています。

建物表題登記以外にも増築などの建物表題変更登記、取り壊した場合の建物滅失登記も同様に建物所有者に申請義務が課されております。

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「建物に関する登記は主に下記の3種類存在します。」


1.建物表題登記
※登記されていない建物（建物を新築したり、昔に建築したが登記する事を忘れていた等）について、建物表題登記をすることによって、不動産登記簿の表題部と呼ばれる部分に、所在、種類、構造、床面積、所有者が記載されます。
登記されていない建物について、抵当権設定の登記をしたい場合は、建物表題登記をした後、司法書士が権利部に所有権保存登記と抵当権設定登記をします。
2.建物表題変更登記
※増築等によって、登記簿の表題部に記載されている所在、種類、構造、床面積が変わった場合にする登記です。
3.建物滅失登記
※建物がとりこわし等によって滅失した場合にする登記です。
建物滅失登記によって、建物の登記簿は閉鎖されます。

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法律では、建物を新築した者は１ヶ月以内に建物の登記をしなければならないと定められていますが、期限を過ぎても登記は可能です。

建築確認書は、登記の際に所有権を証明する書類として必要なものですが、紛失した場合はこれに替わるものとして次のようなものがあります。

※ 建築基準法第７条の規定による検査済証
※ 建築請負人の引渡証明書
※ 固定資産税台帳登録事項証明書
※ 建築請負契約書及び工事代金領収書
※ 敷地所有者の証明書
※ 敷地所有者との賃貸借契約書
※ 隣地居住者の証明書

これらの書類を所有権証明書として使用するときは、二種類以上の書面が必要になります。

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分譲マンションの所在する土地とは、その建物全体が所在する土地、つまり建物が乗っている土地のことです。
建物が一筆の土地の一部の上に乗っている場合でも、その一筆の土地全部が建物の敷地となります。

建物が数筆の土地にまたがって所在するときは、その数筆の土地全部が建物の敷地となります。これは法律上当然に建物の敷地であるということから法定敷地と呼ばれています。

また、建物または建物が所在する土地と一体として管理または使用する土地であり、区分所有者（分譲マンション所有者）が規約で「建物の敷地」にすると定めた場合、建物の敷地として取り扱われる土地があります。これを規約敷地と呼びます。

例えば、庭、通路、駐車場、公園、付属の物置、集会場等の土地です。これらは建物が建っていなくてもよく、さらに建物が建っている土地（法定敷地）と必ずしも隣接している必要はありません。

つまり、建物と離れた場所にある専用駐車場であっても、規約で定めれば建物の敷地として取り扱うことができます。

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もちろん登記できます。建物登記申請時に確認通知書申請の際なぜ単独名義にしたのかという上申書を添付します。上申書といっても難しくはありませんのでお気軽にご相談下さい。

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